24 Онлайн Консультант
24 Онлайн Консультант - лучший поиск, результат и ответы на вопросы
6 лучших поисковых машин + онлайн консультанты = 100 % результат
Добро пожаловать, Гость!
Логин:
Пароль:
Чтобы получить полный доступ ко всем возможностям сайта войдите под своим именем или пройдите несложную процедуру регистрации.



Категории раздела
Статьи консультантов [201]
Статьи пользователям 24 ОК [169]

Наш опрос
Какую тему вебинара (онлайн-семинара) я бы посетил(а)?
Всего ответов: 504

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Облако тегов
HR Headhunting Рекрутинг Личностный рост Обучение Пенкова Персонал бизнес Executive Search Headhunter деньги Евпатория Пенкова Катерина квартира Барноходжаев коуч лидерство Бизнес-тренер вебинар онлайн-клуб HeadhunterRecruiter вебинары для HR Катерина Пенкова Заозерное отдых в Крыму пансионаты Отдых в Евпатории Черное моря мини гостиница маркетинг бюджетирование онлайн Консультант интернет коучинг мотивация Мини-пансионат пансионат Частные сектора психология Санатории Земельные участки в Евпатории крыму Куплю дом в Евпатории Куплю квартиру в Евпатории отдых WebMoney Физиогномика Анисимова Алиса Ицхак Пинтосевич Путь бабочки хедхантинг вебинары Персонал Студия Онлайн 9 студий KPI DHL ревматизм Грязь перевод Переводчики Бюро переводов стоимость перевода перевод на английский Перевод с немецкого качество перевода срочный перевод перевод сайтов центр переводов аллергии заверение перевода переводы санаторно-курортное лечение курорт опорно-двигательный аппарат Пиештяны курорты Словакии сердечно-сосудистые заболевания санаторий псориаз желудочно-кишечные заболевания Брусно аквапарк Турчанске Теплице кожные заболевания Смрдаки Бойнице отдых в словакии Дудинце детское лечение Диамант Дудинце курорт Пиештяны похудение Бардеев курорт Бардеев Банска Штявница опорно-двигательный апарат Райецке Теплице Словакия Пьештяны лечение

Главная » Статьи » Статьи консультантов

Миф о постоянном росте цен на недвижимость
Миф о постоянном росте цен на недвижимость!

«Как сообщили в компании ***,
за период с 05 апреля по 04 мая 2011 года
средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир
на вторичном рынке в Киеве выросла на 0,50% ($9)»

Прогнозы аналитиков и риелторов иногда удивляют и смешат, в частности рассказы о 2-3% роста* цен, не более чем надуманные цифры, погрешность расчета или просто попытки манипулирования ситуацией с надеждой «авось услышат именно мой «прогноз» и побегут ко мне же в агентство покупать недвижимость». А изменения стоимости менее 1% не вызывают ничего, кроме желания покрутить пальцем у виска того, кто это пишет. Заметьте, сегодня рассказы о росте и падении практически одинаково психологически действуют на потенциального покупателя. При падении он (покупатель) думает – «пора, пока подешевело», при росте – «пора, а то вырастет еще больше».
Откуда берутся 2-3% и около того?
Все просто: в прошлом месяце были такие предложения:
1 квартира (40м2) – 40 тыс. у.е.
2 квартира (45м2) – 46 тыс. у.е.
3 квартира (50м2) – 52 тыс. у.е.
4 квартира (60м2) – 59 тыс. у.е.
5 квартира (62м2) – 63 тыс. у.е.
(!)6 квартира (69м2) – 70 тыс. у.е.
Итого в среднем квадрат стоил 1012,70 у.е.
По итогам месяца продали квартиру №6. Вместо нее, в предложениях появилась другая квартира №6, допустим с лучшим ремонтом и с продавцами, которые не спешат ее продавать, площадь на целых(!) 2 квадрата меньше. При этом объект ближе к супермаркетам и прочим благам цивилизации, чем предыдущий «№6», поэтому и дороже на целых(!) 2 тыс.у.е. Новая раскладка с ценами выглядит так:
1 квартира (40м2) – 40 тыс. у.е.
2 квартира (45м2) – 46 тыс. у.е.
3 квартира (50м2) – 52 тыс. у.е.
4 квартира (60м2) – 59 тыс. у.е.
5 квартира (62м2) – 63 тыс. у.е.
(!)6 квартира (67м2) – 72 тыс. у.е.
Теперь среднее значение составит 1022,72 у.е., т.е. на 1% больше!!!!
«Покупатели, срочно бегите за кредитом на жилье, рост начался, дальше будет больше!!!!»
Утрировано, конечно же, но в целом, ситуация с колебаниями на эти пресловутые 2-3% выглядит именно так. Т.е. не обязательно один объект заменяется другим, может быть масса вариаций:
- общее количество объектов уменьшилось, продались самые дешевые (срочные, проблемные и «убитые») варианты – рост;
- общее количество объектов не уменьшилось, продались самые дешевые варианты, добавилось столько же средних по цене или один дорогой – рост;
- отдельные объекты решают не снимать с продажи, а придержать до «лучших времен» путем поднятия цены – рост;
- продавцы, следуя советам риелторов и читая обзоры про рост на 1%, пересматривают стоимость своего драгоценного жилья в сторону увеличения на 5% – рост;
- срочно продающиеся объекты переходят в разряд несрочных и выравнивают цену до «нормальных» рамок – рост;
- продавцы изначально выставившие (из-за незнания рынка) по заниженной стоимости объекты, заметив наплыв звонков и участившееся паломничество риелторов с показами, решают приподнять цену – рост;

То же и с падением цены.
А чтобы легче было манипулировать прогнозом (читай – сознанием граждан) можно просто не включать в обзор «неудобные» тебе цифры, все-равно никто не проверит какой массив данных был обработан – это главная фишка «аналитика».
Ежемесячные «обзоры» считаю не более чем попыткой заявить о себе, а полноценный анализ раз в полгода приближает к пониманию реалий. Поскольку «рост» в 2% может быть «падением» в следующем месяце на 3% и так в течение года, то можно «через раз» заявлять о росте и «отдыхать» в следующем месяце от сложных расчетов. Итого получим неплохой «прирост» за год (24%), при реальном падении стоимости на 12%.
На самом деле истоки таких прогнозов известны – заграница! Оттуда идет весь опыт наших специалистов по недвижимости. Вот только адаптировать к реалиям Украины этот опыт никто не пытается.
Первое – «там» рост цен действительно происходит медленно, и такие изменения становятся заметны. Т.е. при инфляции 4% годовых, рост в 2% за один месяц, равноценен полугодовой инфляции, что в украинских цифрах составит рост 5-12% В МЕСЯЦ.
Второе – при возможных резких изменениях на рынке, панике подвергается небольшое количество особо мнительных граждан, следящих за рынком или случайно услышав о грядущих изменениях. Но учитывая следующий пункт, то таких на всю страну будут единицы.
Третье – дефицит недвижимости минимален или его нет вовсе, поэтому цены на недвижимость складываются не из спроса и спекуляций, а из реальных затрат на строительство, нормального уровня прибыльности, и общей привлекательности объекта.
Четвертое – урегулированность рынка на уровне законодательства. Например, наличие базы, в которую вносится стоимость объекта, его характеристики, в т.ч. ремонты, наличие мебели, техники и пр., предыдущие владельцы, стоимость при последней продаже или оценке. А нотариусы, имеющие доступ к этой базе, видят предыдущую стоимость и не одобрят занижение в 2 раза, чтоб «сэкономить на оформлении». Да что там нотариусы, оценщики НЕ оценят в тех же 2 раза меньше, если не было для этого предпосылок в виде существенного ухудшения состояния объекта. Это не утопия – это пример Испании, но он не уникален. В других развитых странах есть подобное, и работает, как принято понимать, на благо отечества, а не на руку спекулянтам.
Цель статьи вовсе не в отказе от веры в наших аналитиков, а в более обдуманном подходе, при выборе информации к размышлению, в отсеивании орущих в своих интервью «специалистов рынка» о грядущем всплеске рынка опираясь на погрешность называемую ростом.
Мнение автора высказано о большинстве публикаций. Несомненно, в масштабах страны есть опытные специалисты в сфере недвижимости и их прогнозы могут опираться на серьезные исследования. Но, мало кто приводит методику расчетов и составления таких прогнозов, источники получения информации и методы ее обработки, что заставляет задуматься об их правдивости и точности.

* - конечно же, это касается не только роста, но и падения цен. Но, поскольку риелторам выгодно задирать цены вверх, то 90% прогнозов будут повествовать о росте, еще 5% о «корректировке цен» и только последние 5% о падении. Кстати, о «корректировке цен» - рост, обычно, называют своим именем, а вот падение принято завуалировано называть корректировкой, еще одна забавная манипуляция.
Категория: Статьи консультантов | Добавил: Филин (01.06.2011) | Автор: Филин Андрей E
Просмотров: 1356 | Теги: недвижимость, рост цен | Рейтинг: 4.0/1
Все матералы пользователя Филин
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Топ новостей
Сайт выставлен на продажу! Первоначальная стоимость 1000 у.е. Детали в ICQ 263818442

С уважением к Вам,
администрация 24 ОК



Поиск

Друзья сайта


Copyright 24 Онлайн Консультант © 2016
Сайт управляется системой uCoz