Миф о постоянном росте цен на недвижимость!
«Как сообщили в компании ***,
за период с 05 апреля по 04 мая 2011 года
средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир
на вторичном рынке в Киеве выросла на 0,50% ($9)»
Прогнозы аналитиков и риелторов иногда удивляют и смешат, в частности рассказы о 2-3% роста* цен, не более чем надуманные цифры, погрешность расчета или просто попытки манипулирования ситуацией с надеждой «авось услышат именно мой «прогноз» и побегут ко мне же в агентство покупать недвижимость». А изменения стоимости менее 1% не вызывают ничего, кроме желания покрутить пальцем у виска того, кто это пишет. Заметьте, сегодня рассказы о росте и падении практически одинаково психологически действуют на потенциального покупателя. При падении он (покупатель) думает – «пора, пока подешевело», при росте – «пора, а то вырастет еще больше».
Откуда берутся 2-3% и около того?
Все просто: в прошлом месяце были такие предложения:
1 квартира (40м2) – 40 тыс. у.е.
2 квартира (45м2) – 46 тыс. у.е.
3 квартира (50м2) – 52 тыс. у.е.
4 квартира (60м2) – 59 тыс. у.е.
5 квартира (62м2) – 63 тыс. у.е.
(!)6 квартира (69м2) – 70 тыс. у.е.
Итого в среднем квадрат стоил 1012,70 у.е.
По итогам месяца продали квартиру №6. Вместо нее, в предложениях появилась другая квартира №6, допустим с лучшим ремонтом и с продавцами, которые не спешат ее продавать, площадь на целых(!) 2 квадрата меньше. При этом объект ближе к супермаркетам и прочим благам цивилизации, чем предыдущий «№6», поэтому и дороже на целых(!) 2 тыс.у.е. Новая раскладка с ценами выглядит так:
1 квартира (40м2) – 40 тыс. у.е.
2 квартира (45м2) – 46 тыс. у.е.
3 квартира (50м2) – 52 тыс. у.е.
4 квартира (60м2) – 59 тыс. у.е.
5 квартира (62м2) – 63 тыс. у.е.
(!)6 квартира (67м2) – 72 тыс. у.е.
Теперь среднее значение составит 1022,72 у.е., т.е. на 1% больше!!!!
«Покупатели, срочно бегите за кредитом на жилье, рост начался, дальше будет больше!!!!»
Утрировано, конечно же, но в целом, ситуация с колебаниями на эти пресловутые 2-3% выглядит именно так. Т.е. не обязательно один объект заменяется другим, может быть масса вариаций:
- общее количество объектов уменьшилось, продались самые дешевые (срочные, проблемные и «убитые») варианты – рост;
- общее количество объектов не уменьшилось, продались самые дешевые варианты, добавилось столько же средних по цене или один дорогой – рост;
- отдельные объекты решают не снимать с продажи, а придержать до «лучших времен» путем поднятия цены – рост;
- продавцы, следуя советам риелторов и читая обзоры про рост на 1%, пересматривают стоимость своего драгоценного жилья в сторону увеличения на 5% – рост;
- срочно продающиеся объекты переходят в разряд несрочных и выравнивают цену до «нормальных» рамок – рост;
- продавцы изначально выставившие (из-за незнания рынка) по заниженной стоимости объекты, заметив наплыв звонков и участившееся паломничество риелторов с показами, решают приподнять цену – рост;
…
То же и с падением цены.
А чтобы легче было манипулировать прогнозом (читай – сознанием граждан) можно просто не включать в обзор «неудобные» тебе цифры, все-равно никто не проверит какой массив данных был обработан – это главная фишка «аналитика».
Ежемесячные «обзоры» считаю не более чем попыткой заявить о себе, а полноценный анализ раз в полгода приближает к пониманию реалий. Поскольку «рост» в 2% может быть «падением» в следующем месяце на 3% и так в течение года, то можно «через раз» заявлять о росте и «отдыхать» в следующем месяце от сложных расчетов. Итого получим неплохой «прирост» за год (24%), при реальном падении стоимости на 12%.
На самом деле истоки таких прогнозов известны – заграница! Оттуда идет весь опыт наших специалистов по недвижимости. Вот только адаптировать к реалиям Украины этот опыт никто не пытается.
Первое – «там» рост цен действительно происходит медленно, и такие изменения становятся заметны. Т.е. при инфляции 4% годовых, рост в 2% за один месяц, равноценен полугодовой инфляции, что в украинских цифрах составит рост 5-12% В МЕСЯЦ.
Второе – при возможных резких изменениях на рынке, панике подвергается небольшое количество особо мнительных граждан, следящих за рынком или случайно услышав о грядущих изменениях. Но учитывая следующий пункт, то таких на всю страну будут единицы.
Третье – дефицит недвижимости минимален или его нет вовсе, поэтому цены на недвижимость складываются не из спроса и спекуляций, а из реальных затрат на строительство, нормального уровня прибыльности, и общей привлекательности объекта.
Четвертое – урегулированность рынка на уровне законодательства. Например, наличие базы, в которую вносится стоимость объекта, его характеристики, в т.ч. ремонты, наличие мебели, техники и пр., предыдущие владельцы, стоимость при последней продаже или оценке. А нотариусы, имеющие доступ к этой базе, видят предыдущую стоимость и не одобрят занижение в 2 раза, чтоб «сэкономить на оформлении». Да что там нотариусы, оценщики НЕ оценят в тех же 2 раза меньше, если не было для этого предпосылок в виде существенного ухудшения состояния объекта. Это не утопия – это пример Испании, но он не уникален. В других развитых странах есть подобное, и работает, как принято понимать, на благо отечества, а не на руку спекулянтам.
Цель статьи вовсе не в отказе от веры в наших аналитиков, а в более обдуманном подходе, при выборе информации к размышлению, в отсеивании орущих в своих интервью «специалистов рынка» о грядущем всплеске рынка опираясь на погрешность называемую ростом.
Мнение автора высказано о большинстве публикаций. Несомненно, в масштабах страны есть опытные специалисты в сфере недвижимости и их прогнозы могут опираться на серьезные исследования. Но, мало кто приводит методику расчетов и составления таких прогнозов, источники получения информации и методы ее обработки, что заставляет задуматься об их правдивости и точности.
* - конечно же, это касается не только роста, но и падения цен. Но, поскольку риелторам выгодно задирать цены вверх, то 90% прогнозов будут повествовать о росте, еще 5% о «корректировке цен» и только последние 5% о падении. Кстати, о «корректировке цен» - рост, обычно, называют своим именем, а вот падение принято завуалировано называть корректировкой, еще одна забавная манипуляция. |
