24 Онлайн Консультант
24 Онлайн Консультант - лучший поиск, результат и ответы на вопросы
6 лучших поисковых машин + онлайн консультанты = 100 % результат
Добро пожаловать, Гость!
Логин:
Пароль:
Чтобы получить полный доступ ко всем возможностям сайта войдите под своим именем или пройдите несложную процедуру регистрации.



Категории раздела
Статьи консультантов [201]
Статьи пользователям 24 ОК [169]

Наш опрос
Какую тему вебинара (онлайн-семинара) я бы посетил(а)?
Всего ответов: 514

Статистика

Онлайн всего: 8
Гостей: 8
Пользователей: 0

Облако тегов
HR Headhunting Рекрутинг Личностный рост Обучение Пенкова Персонал бизнес Executive Search Headhunter деньги Евпатория Пенкова Катерина квартира Барноходжаев коуч лидерство Бизнес-тренер вебинар онлайн-клуб HeadhunterRecruiter вебинары для HR Катерина Пенкова Заозерное отдых в Крыму пансионаты Отдых в Евпатории Черное моря мини гостиница маркетинг бюджетирование онлайн Консультант интернет коучинг мотивация Мини-пансионат пансионат Частные сектора психология Санатории Земельные участки в Евпатории крыму Куплю дом в Евпатории Куплю квартиру в Евпатории отдых WebMoney Физиогномика Анисимова Алиса Ицхак Пинтосевич Путь бабочки хедхантинг вебинары Персонал Студия Онлайн 9 студий KPI DHL ревматизм Грязь перевод Переводчики Бюро переводов стоимость перевода перевод на английский Перевод с немецкого качество перевода срочный перевод перевод сайтов центр переводов аллергии заверение перевода переводы санаторно-курортное лечение курорт опорно-двигательный аппарат Пиештяны курорты Словакии сердечно-сосудистые заболевания санаторий псориаз желудочно-кишечные заболевания Брусно аквапарк Турчанске Теплице кожные заболевания Смрдаки Бойнице отдых в словакии Дудинце детское лечение Диамант Дудинце курорт Пиештяны похудение Бардеев курорт Бардеев Банска Штявница опорно-двигательный апарат Райецке Теплице Словакия Пьештяны лечение

Главная » Статьи » Статьи консультантов

Что необходимо проделать, чтобы самостоятельно продать, а затем купить квартиру
Итак, Вы решили самостоятельно решить свою жилищную проблему.

Предположим, Вы продаете свою квартиру для того, чтобы взамен купить квартиру большей площади с вашей доплатой. В жизни встречается много других случаев, но часто бывает, что сначала Вы выступаете в роли продавца, а затем - покупателя квартиры.

Так как Вы решили совершить сделку с недвижимостью, отнеситесь к этому серьезно и обдуманно. Вы должны рассуждать примерно так: "Квартира - это моя самая дорогая материальная ценность, поэтому продать ее надо максимально безопасно, по возможности - быстро и за максимальную цену".

На рынке недвижимости сложилось так, что за оформление квартиры платит покупатель. Следовательно, продавая квартиру самостоятельно, Вы не сэкономите. Сэкономить можно в дальнейшем на оформлении покупаемой квартиры.

Сразу решите, кто будет выполнять всю работу по сделке: рекламировать, отвечать на звонки, организовывать просмотры, проверять договора второй стороны, организовывать переговоры, помогать и поддерживать Вас на переговорах, организовывать денежный расчет.

На первом этапе Вы точно должны определить продажную цену вашей квартиры. Для этого необходимо изучить рынок недвижимости, предлагаемой к продаже, по рекламным объявлениям разных печатных изданий, в интернете, базам данных различных агентств недвижимости. Особое внимание следует уделять объявлениям, где рекламируются квартиры, подобные вашей, и расположенные в этом же районе.

Надо отдавать себе отчет в том, что цена, указанная в этих объявлениях, говорит лишь о том, за какую сумму хозяин хочет продать квартиру. Не путайте эту цену с продажной.

Существует ряд особенностей, которые приходится учитывать при формировании цены на продаваемую квартиру. Приведем лишь их примерный перечень, поскольку для полной характеристики каждой из них и степени влияния на продажную цену квартиры потребуется не одна газетная полоса.

Цена квартиры зависит от ее места расположения. Для каждого района города Минска существует свой поправочный коэффициент.

Следующая особенность - оценка состояния инфраструктуры: состояние двора, наличие магазинов, школы, детских садов, поликлиники, остановок городского транспорта, автостоянки, службы быта и т.п.

Следующий фактор - год постройки дома, состояние конструкций, коммуникаций, был ли капитальный ремонт и если был, то как давно.

При оценке квартиры также учитывается материал, из которого изготовлены стены, расположение отопительных приборов, тип планировки, тип санузла, этаж, размер прихожей, наличие лифта, наличие балкона или лоджии, телефона, домофона, качество подготовки квартиры к продаже, форма собственности квартиры, кто соседи и др.

В результате проведенного анализа Вы должны точно знать, сколько сегодня стоит Ваша квартира. Ошибка в ту или иную сторону нежелательна. Если Вы ошиблись в меньшую сторону, то рискуете продешевить (возможно, как раз на ту сумму, которую Вы решили сэкономить, делая все сам). К сожалению, Вы об этом вряд ли узнаете, так как точно не знаете реальной стоимости того, что собираетесь продать. Ошибка в другую сторону приводит к тому, что Вы напрасно будете тратить время и деньги на проведение рекламной компании. Сегодня покупатель хорошо знает, что ему нужно купить и сколько это должно стоить. Никто не желает платить лишних денег.

Этап второй: определение стратегии проведения рекламной компании, ее предполагаемой стоимости, сроков проведения и эффективности.

На этом этапе Вы должны составить перечень рекламных изданий, где к публикации принимаются объявления о продаже квартир и узнать стоимость подачи объявлений в каждом издании. Из этого списка надо выделить те издания, которые наиболее часто покупаются населением. Затем вы должны для себя определить в каких рекламных изданиях и как часто вы будете "продвигать" свою квартиру. Прикиньте, сколько может стоить ваша рекламная компания в месяц и сколько таких месяцев на это может потребоваться

Не забудьте, что для подачи объявления вам придется лично посещать пункты приема объявлений и каждый раз предъявлять документы, подтверждающие, что Вы хозяин квартиры (увы, сегодня существуют такие правила для подаче объявлений о продаже недвижимости).

Теперь Вы должны сосредоточится на составлении текста объявления. 50% успеха в быстрой и выгодной продаже недвижимости принадлежит правильно составленному объявлению. Вы можете сказать, что написать объявление не сложно, достаточно заглянуть в газеты и посмотреть как это делают другие и составить свой текст по аналогии. В этом случае Ваше объявление затеряется в обилии подобных, а у Вас задача иная - необходимо выделится. В конце объявления следует оставить контактный телефон.

Несколько слов об этом. Допустим, Вы решили оставить домашний телефон. Это обязывает Вас к тому, что дома постоянно должен кто-нибудь находиться для приема телефонных звонков и ведения переговоров. Приписка типа "звонить вечером" - мало эффективна, так как покупатель, звонящий в иное время, просто переключается на другие объявления.

Немного о безопасности. Недвижимость стоит недешево. Даже при обменах квартир, на доплату собираются суммы, значительные для того, чтобы их владельцы стали объектами пристального внимания криминальных личностей. Давая в объявлении свой домашний или сотовый телефон, Вы должны реально осознавать, что Ваш полный адрес будет известен всякому, кому это потребуется. Речь идет о компьютерных базах данных, записанных на CD-диск. Эти диски сегодня можно приобрести почти у любого продавца компьютерных дисков.

Допустим, в объявлении Вы указали свой рабочий телефон. Это тоже не всегда удобно по ряду, понятных для Вас причин.

После того, как Вы подали объявления в различные газеты, Вам придется ждать их публикации до двух недель. Этот срок зависит от конкретного издания.

Теперь о правоустанавливающих документах, которые Вам необходимо собрать Их около двух десятков. Перечислять и разъяснять требования к каждой бумаге - довольно долго, поэтому рекомендуем обратиться по данному вопросу к юристу. Отметим только, что срок действия некоторых документов - не более месяца. Это надо учитывать, чтобы не пришлось вновь ходить по инстанциям. Не забудьте взять справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Покупатели о ней часто спрашивают, а работники коммунальных служб вовсе не горят желанием выдать эту бумагу срочно.

Реклама в газетах и каталогах, это только часть информационно-рекламного поля рынка недвижимости. Чтобы зря не тратить времени, Вы, вероятно, приметесь обзванивать десятки агентств недвижимости с просьбой занести в базу данных информацию о Вашей квартире. При этом Вас почти каждый раз ненавязчиво будут уговаривать заключить эксклюзивный договор на продажу квартиры, а Вы будете отказываться.

Не лишнее еще раз повторить следующее.

Тот факт, что эта информация находится в базе данных какого-либо агентства, еще не значит, что скоро вам начнут звонить реальные покупатели. Агентства их к Вам напрямую просто не подпустят. О Вашей квартире будут регулярно вспоминать только диспетчеры агентств, в обязанности которых входит периодический "обзвон", с целью выяснить продается ли еще эта квартира и сколько стоит сегодня. Несколько таких звонков и Вы начнете снижать цену.

Ваша квартира будет востребована каким-нибудь агентством лишь в том случае, если у него есть реальный покупатель, который интересуется квартирами, подобными вашей, и если этому покупателю не подошел ни один из предложенных ранее вариантов. При этом надо иметь в виду, что в первую очередь реальному покупателю предлагают имеющиеся "эксклюзивные" варианты этого агентства и только потом другие варианты из базы данных. Какой по счету буде Ваша квартира, знает точно только риэлтер этого агентства.

Только тогда, когда одновременно выполняться все эти "если" (прикиньте реальную величину этой вероятности), в Вашей квартире может раздаться столь долгожданный звонок из агентства, и с Вами начнут договариваться о просмотре. К сожалению, снова надо сказать "если": если устроит стартовая цена.

Вернемся к Вашим объявлениям. Наконец, их опубликовали в газетах. Начинаем ждать телефонных звонков. Вероятность того, что Вам позвонит лично покупатель - очень маленькая. Они тоже не хотят "светиться" и в подавляющем большинстве случаев, работают через посредников, так как рискуют больше, чем продавец квартиры.

Вот и настал момент, Вы договорились о встрече с потенциальным покупателем. Необходимо принять меры предосторожности. Во-первых, не назначайте просмотр квартиры на одно время нескольким покупателям. Во-вторых, лучше заранее взглянуть на потенциального покупателя, назначив ему встречу где-нибудь в метро. Если личность покажется подозрительной, можно будет уйти, не вступая в контакт.

Проведение просмотра тоже требует правильной организации, необходимо умение выгодно для себя показать свою квартиру, надо быть хорошим психологом, находить нужные слова для покупателя и для риэлтера, который его привел, умение торговаться.

Если все получилось (опять "если") и Вы договорились с покупателем о цене, то сторона покупателя начнет интересоваться тем, в каком состоянии у Вас находятся документы на квартиру, все ли ранее прописанные жильцы выписаны и т.д.

Здесь выясняется, что Вам необходимо после продажи приобрести другую квартиру. Радость покупателя сменяется печалью. Он понимает, что необходимо выстраивать "цепочку". Опять вопросов больше, чем ответов.

В ваши планы входит сэкономить несколько сотен долларов при самостоятельном оформлении покупаемой для вас квартиры. Риэлтеру это не выгодно, так как ему хотелось бы заняться покупкой квартиры для вас и ее оформлением.

Допустим, Вы уговорили покупателя. Его непременным условием наверняка будет то, что Вы на себя возьмете обязательство найти подходящую квартиру за 7 - 10 дней, что в принципе возможно.

Таким образом получается, что продажа вашей квартиры (оформление) будет производиться агентством, которое представляет этот риэлтер, а поиск и оформление покупаемой для вас квартиры Вы берете на себя, предполагая сэкономить несколько сотен долларов.

Теперь Вы - потенциальный покупатель. Ваша задача найти за оговоренный срок, подходящую для себя квартиру. Вы понимаете, что это должна быть квартира с "чистой продажей", иначе "цепочка" начнет разрастаться и вы не сможете контролировать ее концы, так как сильно ограничены во времени.

Казалось бы, теперь вы на коне и можете диктовать свои условия продавцам. С другой стороны - сейчас вы более уязвимы, особенно в вопросах безопасности. Звоня по объявлениям, вам придется "светить" свои телефонные номера, даже, если не будете оставлять своего номера. Дело в том, что сегодня многие телефонные аппараты, особенно посредников, поддерживают функции АОН (автоматический определитель номера). Процедура определения полного адреса и фамилии с инициалами по телефонному номеру уже была описана выше. Покупатель рискует своими кровными деньгами.

Вы рассуждаете примерно так. Объявление в газету о покупке квартиры подавать нет смысла, так как только время ожидания публикации составляет 7-14 дней. Обзванивать агентства недвижимости - тоже не подходит, так как там вам будут предлагать заключить договор с агентством на покупку квартиры, а телефонов продавцов не предоставят, поскольку это "их хлеб". Остается только сесть на телефон и обзванивать объявления из газет.

Очень скоро обнаружится, что телефонных номеров прямых продавцов в газетах очень мало, а цена сравнима с предложением агентств. Если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон - торговаться с ним будет не легко.

Покупателей часто сбивает с толку фраза в объявлениях: "Посредников просьба не беспокоить". В подавляющем большинстве случаев авторы таких рекламных объявлений - сами агентства, которые пополняют базы данных, поэтому им нужны звонки от продавцов и покупателей лично, а не от посредников.

Вы начинаете понимать, что найти вариант "чистой" продажи крайне сложно. Как правило, хозяева жилья хотят получить другую квартиру, поменьше или побольше, а значит, в сделке будет задействовано несколько квартир, выстроится так называемая "цепочка". По статистике сделки с "цепочкой" составляют около 80% от общего количества сделок. Самостоятельно довести "цепочку" до оформления у нотариуса, а тем более в такие сроки - практически невозможно.

Если вы нашли очень удачный по цене вариант - отнеситесь скептически. Рынок недвижимости достаточно информирован и продавцы не выставляют просто так свои квартиры на продажу по цене явно ниже рыночной. Вероятно, что в этом варианте есть какой-нибудь "подвох". Это может быть скрытый дефект квартиры, отсрочка заселения, плохие соседи и т.п.

Соблазнительные по цене варианты знакомых, тоже должны насторожить. Получается, что за свой счет они позволяют вам сэкономить пару тысяч долларов.

Допустим, что Вы очень упорный человек и продолжаете "прозванивать" объявления. Наконец, фортуна вам улыбнулась и вы находите вариант "чистой продажи", достойный просмотра. Если квартира вам подходит, вы удачно сбили цену до того уровня, который вас устраивает, то можно переходить к следующему этапу: ознакомлению с документами.

Вы должны остерегаться большого количества предыдущих сделок с квартирой, особенно, если она несколько раз продавалась в течение короткого времени. Это должно настораживать. Остерегайтесь продавцов с низким социальным статусом (пьяницы и т.д.). Обходите также квартиры, которые продаются по доверенности, которые трудно проверить.

Не забывайте о том, что покупатель мало защищен в правовом плане. Здесь тот случай, когда консультации юристов не помогут решить всех проблем, так как специалист в области права может просмотреть документы на квартиру, дать консультацию об оформлении сделки и не более. У него нет практики работы на квартирном рынке, нет соответствующего опыта. Он не знает всех тонкостей технологии предпродажной проверки квартир. А от качества ее проведения многое зависит.

Первое в чем надо убедиться - это в том, что квартира принадлежит лицу, который пытается ее продать вам. Если лицо действует по доверенности, то ее надо проверить и обратить внимание на то, что конкретно входит в полномочия этого лица.

Затем вы должны убедиться в том, что квартира, которую вам показывают именно та, которую вам продают. Здесь можно рассчитывать только на собственную внимательность и наблюдательность.

Необходимо исследовать семейные обстоятельства продавца, которые привели его к желанию продать квартиру. Отнеситесь к этой процедуре крайне серьезно и не рассматривайте ее как неблагодарную процедуру "копания в чужом белье". Мотивы продажи должны быть ясными и понятными.

Очень внимательно надо отнестись к проверке "истории" квартиры и ко всем лицам, которые когда либо были в ней прописаны или принимали участие в приватизации квартиры. Это очень важная, тонкая и деликатная часть подготовки к покупке квартиры.

Основной принцип выполнения полноценной экспертизы объекта недвижимости - выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию сделки в судебном порядке.

Особое внимание надо уделять несовершеннолетним детям и лицам из так называемой группы риска. К сожалению, не представляется возможным в полной мере описать все нюансы этого этапа.

О степени важности этого этапа говорит то обстоятельство, что по закону сделка может быть признана в судебном порядке ничтожной (недействительной) по некоторым основаниям в течение 10 лет. Не забывайте, что за квартиру вам придется расплачиваться своими кровными деньгами.

Следует также знать, что кроме права собственности существует право проживания. Это говорит о том, что если право собственности на квартиру принадлежит одному лицу, а совместно с ним проживает его родственник, то передача прав собственности на квартиру не отменяет права проживания его родственника. Подобных нюансов в нашем законодательстве не мало.

Известны случаи, когда добросовестному покупателю, не один год прожившему в купленной квартире, пришлось компенсировать отсутствие жилой площади несовершеннолетним детям, интересы которых не были учтены при приватизации и последующей продаже квартиры.

К сожалению, не существует официального способа узнать, покупаете ли вы "чистую" квартиру или здесь "что-то не так". Поэтому задача получения достоверной информации решается заинтересованными лицами по разному. Надо быть готовым к дополнительным материальным затратам, так как добывать эту информацию придется у служащих различных государственных органов.

За квартирой не должно быть задолженностей по коммунальным платежам. Этот момент должен быть прописан в договоре. Только в этом случае, законодательство на вашей стороне, иначе долги бывших хозяев придется выплачивать вам.

Следующий этап - оформление сделки и проведение взаимных расчетов сторон с учетом получения денег за вашу проданную квартиру и передачи этих денег с вашей доплатой продавцу вашей будущей квартиры. Процедуру оформления сделки вы должны четко представлять еще до того, как решитесь самостоятельно решить свою жилищную проблему. Этот процесс вы должны знать до мелочей и грамотно реагировать на любую "нештатную" ситуацию.

Отдельный и наиболее важный вопрос - технология расчетов между сторонами с учетом внесения задатков. Вы должны особенно четко представлять, как это делать в вашем случае. Ведь схема и последовательность, которые вы предложите будет безопасна для вас. Устроит ли она другие стороны, которые участвуют в сделке? Готовы ли вы к компромиссам, на которые, возможно, придется пойти?

Описание завершающего этапа сделки требует более детального рассмотрения, с учетом возникающих нюансов сделки, но описать его не возможно. Я не знаю логику ваших рассуждений, следовательно, не могу спрогнозировать, какую именно схему передачи денег вы предложите заинтересованным сторонам: стороне покупателя вашей прежней квартиры и стороне продавца вашей будущей квартиры. Каждый вариант, а точнее, каждый шаг этого варианта - это отдельный сценарий развития событий.

Будем оптимистами, и предположим, что сделка завершилась успешно. Вас можно поздравить. Вам крупно повезло: вы получили желаемое и сэкономили (иначе - честно заработали) несколько сотен долларов!

Источник: apart1.narod.ru

Категория: Статьи консультантов | Добавил: mastersan (02.09.2010)
Просмотров: 2594 | Рейтинг: 0.0/0
Все матералы пользователя mastersan
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Топ новостей
Сайт выставлен на продажу! Первоначальная стоимость 1000 у.е. Детали в ICQ 263818442

С уважением к Вам,
администрация 24 ОК



Поиск

Друзья сайта


Copyright 24 Онлайн Консультант © 2017
Сайт управляется системой uCoz