Продать или судиться

Документ предусматривает два вида отчуждения: по общественной потребности и в случае общественной необходимости. Первый допускает выкуп по договоренности сторон, второй — принудительное изъятие (с оплатой) участков через суд, которое может быть инициировано, если владелец земли отказался добровольно продать ее и находящиеся на ней объекты. С такой инициативой к Кабмину обращается госорган или орган местного самоуправления, который считает необходимым изъять надел, а правительство в свою очередь — в суд с соответствующим иском. Чтобы предупредить случаи массового изъятия (выкупа) частных земель, в законе отдельно прописывается, что этот механизм запускается в исключительных случаях, когда необходимый государству или местной общине объект не может быть возведен на другом участке либо именно этот вариант является оптимальным с точки зрения технологии строительства, затрат, экологической безопасности и других важных факторов.

«Отсутствие практики такого обоснования необходимости изъять участок для общественных нужд, а также судебной практики рассмотрения подобных дел, необходимость проведения экспертиз и прочее может оказаться серьезным препятствием для отчуждения на первых порах», — полагает старший партнер юридической компании Arzinger Тимур Бондарев. Сложность применения нового механизма, по мнению директора ЮК Questor Артема Мурги, заключается еще и в том, что закон не дает четкого ответа на вопрос, кто будет определять, насколько «оптимальным» является план строительства на спорном наделе. Эти полномочия размыты между правительством, органом, инициирующим изъятие земли, и судом, принимающим соответствующее решение.

Впрочем, суды, скорее всего, не станут отягощать процесс рассмотрения исков слишком тщательными экспертизами. «Закон прямо не возлагает на органы исполнительной власти или местного самоуправления обязанность доказать, что конкретные участки жизненно необходимы обществу. Решения об отчуждении должны приниматься на основании генпланов населенных пунктов и другой градостроительной документации. Перед этим нужно подготовить материалы согласования месторасположения объектов, которые будут строиться на отчуждаемом наделе, а также землеустроительную документацию. При наличии всех упомянутых документов видимых препятствий для изъятия земельных участков для общественных нужд не будет», — говорит юрист юридической фирмы Magisters Елена Перцова.

Соответствующие дела, согласно документу, должны рассматриваться в административном апелляционном суде (а не в хозяйственном или общей юрисдикции), апелляционной инстанцией будет Высший административный суд, который не сможет возвращать дело на повторное рассмотрение. На вынесение окончательного решения судьям обеих инстанций отведено по два месяца. Решение о выкупе земли теряет силу через год. По мнению юристов, законодатели установили специальную процедуру рассмотрения подобных судебных споров намеренно, чтобы вопрос решился еще до истечения срока, отведенного на выкуп участка. Однако, как уверяют правоведы, обладатели облюбованных обществом наделов, не желающие с ними расставаться по доброй воле, имеют шансы сохранить свою собственность. Для этого им придется обосновать наличие у государства или местных общин альтернативных вариантов строительства. «Задача государства — доказать, что путь, по которому решено проложить дорогу, является самым рациональным, а гражданина — что есть более приемлемые пути либо другие причины, по которым земля не может быть изъята по общественной необходимости. Например, данная усадьба — исторический памятник или собственник не может переехать по личным соображениям», — дополняет г-н Мурга.

Земельный передел

Закон устанавливает перечень причин, по которым участок может быть выкуплен или принудительно изъят: обеспечение национальной безопасности и обороны, строительство, капремонт, реконструкция, обслуживание объектов транспортной и энергетической инфраструктуры, в т. ч. нефте-, газо- и водопроводов, аэропортов, линий связи и пр., размещение диппредставительств, а также объектов, связанных с добычей полезных ископаемых, возведение защитных гидротехнических сооружений, строительство и обслуживание нефтяных и газовых скважин и газохранилищ, захоронение вредных отходов, создание городских парков, возведение детсадов, детских площадок, стадионов и кладбищ, размещение объектов природно-заповедного фонда.

Тем не менее при желании чиновники всегда смогут найти благовидный предлог для завладения облюбованным наделом. Ранее составленный генплан или другая градостроительная документация, в которых на этой земле не предвидится сооружение важных объектов, — слабая защита, поскольку эти документы легко могут быть переписаны. Как считают наблюдатели, особенно активно это будет делаться в те несколько недель, пока закон находится на подписи у Президента.

Согласно документу, окончательное решение о выкупе участка либо о необходимости инициировать процедуру принудительного изъятия принимает местная администрация: на уровне района, если речь идет о наделе в пределах одного района, или области — если дело касается межрайонной земли. Если участок занимает земли двух и более областей, решение принимает Кабмин. Однако инициировать выкуп могут и лица, «которые получили специальное разрешение на пользование недрами, и предприятия, осуществляющие строительство, капремонт, реконструкцию, эксплуатацию объектов транспортной и энергетической инфраструктуры».

Таковыми вполне могут выступать и частные компании, например, горнодобывающие комбинаты, которым для отвалов нужны новые земли вокруг карьеров. «В данном случае речь идет лишь о праве указанных лиц вносить свои предложения об отчуждении земельных участков. Окончательное решение отнесено к компетенции органов исполнительной власти и местного самоуправления. Однако крупные компании имеют достаточно рычагов для того, чтобы добиться положительного для себя решения», — считает Елена Перцова.

Звездный час спекулянтов

Главным вопросом, который остался за рамками нового закона, является определение суммы компенсаций. В документе сказано лишь о том, что расчет с собственником земли может быть произведен деньгами, равноценным земельным участком либо жилым помещением, если на отчуждаемом наделе есть дом. Выкупная цена земли состоит из ее непосредственной стоимости и компенсации убытков, понесенных владельцем согласно экспертной оценке. Но самое важное, что оценщиков будут выбирать сами чиновники.

Если хозяин участка не согласится с их выводами, ему придется оплачивать услуги других оценщиков из собственного кармана и доказывать через суд, что именно новые результаты оценки отражают реальную стоимость земли. «Мировой опыт свидетельствует, что это нездоровая практика, когда орган, кровно заинтересованный в минимальной оценке, привлекает оценщика. Это открывает огромные возможности для злоупотребления», — говорит г-н Мурга.

Кроме того, законом предусмотрено, что размер выкупной цены, которую устанавливают органы исполнительной власти или местного самоуправления на основании той же экспертной оценки, не может превышать двойную стоимость земельного участка. «Если учесть, что цена жилого дома или другого здания может быть в несколько раз выше стоимости самого надела, то получается, что собственник фактически не получит и половины компенсации за свое имущество», — уверена г-жа Перцова.

Так что справедливую (если не сказать завышенную) цену за свою землю получат лишь избранные. К примеру, те же приближенные к власти спекулянты, давно скупившие практически все участки в районе прохождения будущей окружной дороги вокруг Киева именно для последующего получения выкупа от государства. Остальные будут вынуждены продавать наделы по «государственной» цене, которая, как правило, в разы ниже рыночной даже с поправкой на кризис.

Алексей Набожняк, Деловая столица