Нотариальное заверение договора найма (аренды) имущества у физических лиц - 13 Мая 2009 - Дневник - 24 Онлайн Консультант
24 Онлайн Консультант
24 Онлайн Консультант - лучший поиск, результат и ответы на вопросы
6 лучших поисковых машин + онлайн консультанты = 100 % результат
Добро пожаловать, Гость!
Логин:
Пароль:
Чтобы получить полный доступ ко всем возможностям сайта войдите под своим именем или пройдите несложную процедуру регистрации.



Категории раздела
Резюме Консультанта [41]
Личный Блог Консультанта [165]

Мини-чат

Наш опрос
Какую тему вебинара (онлайн-семинара) я бы посетил(а)?
Всего ответов: 468

Статистика

Онлайн всего: 3
Гостей: 2
Пользователей: 1
Fetduler

Облако тегов
протезирование на имплантах Headhunting Земельные участки в Евпатории опорно-двигательный аппарат хедхантинг курорт Бардеев пансионаты лидерство квартира Путь бабочки Бойнице Барноходжаев онлайн-клуб HeadhunterRecruiter Турчанске Теплице Пенкова Евпатория Отдых в Евпатории Личностный рост Персонал Частные сектора опорно-двигательный апарат коуч Переводчики Смрдаки онлайн вебинар психология перевод сайтов центр переводов отдых в словакии Санатории крыму бизнес желудочно-кишечные заболевания Диамант Дудинце Катерина Пенкова Физиогномика Грязь Консультант курорт Персонал Студия Онлайн минеральная вода отдых интернет пансионат Брусно лечение детей мини гостиница аквапарк HR курорты Словакии маркетинг обучение за рубежом коучинг срочный перевод климатический курорт Бюро переводов DHL Куплю квартиру в Евпатории деньги Executive Search переводы вебинар Дудинце Обучение Пиештяны Черное моря вебинары KPI отдых в Крыму стоимость перевода кожные заболевания Рекрутинг ревматизм похудение заверение перевода Заозерное санаторно-курортное лечение лечение Анисимова Алиса перевод курортное лечение качество перевода Пенкова Катерина образование за рубежом мотивация Пьештяны Словакия Райецке Теплице Куплю дом в Евпатории курорт Пиештяны перевод на английский Перевод с немецкого Ицхак Пинтосевич псориаз сердечно-сосудистые заболевания Мини-пансионат санаторий детское лечение онлайн Перевод с Английского

Главная » 2009 » Май » 13 » Нотариальное заверение договора найма (аренды) имущества у физических лиц
23:14
Нотариальное заверение договора найма (аренды) имущества у физических лиц
Споры породили судей, нежелание спорить - нотариусов (Р. Алеев).
Нотариальное заверение договора найма (аренды) имущества у физических лиц. Договор найма (аренды) имущества у физических лиц подлежит нотариальному заверению не всегда, а только в случаях, когда такое заверение предусмотрено действующим законодательством Украины (далее - обязательное заверение) или когда того захочет хотя бы одна из сторон договора (далее - добровольное завернение).

Обязательному нотариальному заверению подлежат договоры найма при участии физического лица при передаче им в наем:

1) здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей) с 20.12.2006 года сроком на три года и более (ч. 2 ст. 793 ГКУ); 2) транспортного средства, независимо от срока действия договора, причем не имеет значения, какой правовой статус физического лица (предприниматель, не предприниматель), являющегося стороной договора (ч. 2 ст. 799 ГКУ);

3) земельных участков с установленными границами, определенным местоположением, с определенными относительно их правами, обособленные земельные участки, право собственности на которые подтверждено государственным актом, независимо от срока действия договора (см. п. 2 ст. 290 ХКУ);

4) недвижимого имущества, если и наниматель, и наймодатель - физические лица, причем наниматель не зарегистрирован субъектом предпринимательской деятельности (пп. 9.1.4 Закона о налоге с физлиц).

Как видите, Закон о налоге с физлиц несколько расширяет перечень договоров, на которые распространяется обязательность нотариального заверения. Ведь в соответствии со ст. 1.10 упомянутого закона, кроме зданий и сооружений, указанных ч. 2 ст. 793 ГКУ, к недвижимому имуществу Закон о налоге с физлиц относит и другое недвижимое имущество.

Все другие договоры найма имущества у физического лица заверяются нотариусом на добровольной основе. Все сказанное выше в полной мере распространяется и на договоры поднайма (субаренды) имущества.

Отдельно следует сказать о договорах аренды земельных участков. Поскольку здесь, как мне кажется, существует законодательная коллизия. С одной стороны, ХКУ утверждает об обязательности нотариального заверения, с другой стороны, Закон об аренде земли гласит о добровольности такого заверения (см. ст. 8 и 14). Очевидно, ХКУ имеет в виду земельные участки сельскохозяйственного назначения и земельные участки, которые находятся в частной собственности граждан Украины (под жилой застройкой), на которые выданы государственные акты о приватизации, а Закон об аренде земли имеет в виду остальные земельные участки.

Не внесло в этот вопрос полной ясности и письмо Госкомпредпринимательства от 29.07.2004 г. за № 5160. Однако, не обращая на это внимания, некоторые украинские специалисты настаивают на добровольности нотариального заверения договоров аренды земельных участков.

Относительно дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, то действующим законодательством не предусмотрено их обязательное нотариальное заверение. А в случае их добровольного нотариального заверения следует учитывать то, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка имеет имущественный характер и подлежит оценке.

В соответствии с п. 105 раздела 9 Инструкции № 20/5 нотариальное заверение договоров найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей) производится по местонахождению указанного имущества. А договоры о найме (аренде) транспортного средства заверяются нотариусами независимо от места их регистрации. При этом нотариус требует для осмотра документ, который подтверждает право собственности наймодателя на арендованное имущество.

Если договор аренды заключен до 01.01.2004 г. и в него после этой даты не вносились никакие изменения, такой договор нотариально заверять не нужно по причинам, изложенным в Заключительных и переходных положениях ГКУ.

Если же возникает необходимость что-то изменить в условиях договора или вообще его расторгнуть, следует руководствоваться положениями ГКУ. Причем следует отметить, что пролонгация договора является ничем иным, как изменением условий действующего договора. Поскольку срок действия договора является его важным условием. Итак, при изменении условий договора необходимо будет заключить новый договор и заверить его нотариально.

Если договор, обязательность нотариального заверения которого предусмотрена законодательством, нотариусом не заверен, то он может быть признан недействующим (см. ч. 1 ст. 220 ГКУ), причем судебного решения для этого не нужно.

В этой ситуации наймодателю (физлицу) следует задуматься о последствиях, в том числе и финансовых, такого признания. Одним из которых может быть отказ нанимателя от возложенной на него обязанности проведения ремонта арендованного имущества или от выплаты арендной платы. В свою очередь и наймодатель может отказаться от оплаты (возмещения) расходов нанимателя на осуществленный им ремонт (улучшение) арендованного имущества, прежде предусмотренного в договоре. И, что также не исключено, отказаться возвращать арендованное имущество его законному владельцу. Например, вдруг окажется, что наниматель обанкротился, и имеющееся у него имущество, в том числе и арендованное, пошло в уплату долгов или было продано им по поддельным документам. Итак, по всему видно, что такой риск существует. А для того чтобы обезопасить себя от него, лучше договор аренды нотариально заверить!

Кроме правовых последствий могут возникнуть и налоговые: потеря права на валовые расходы и налоговый кредит по НДС по хозяйственным операциям, которые следуют из такого договора.

Но в случае, если стороны договорились относительно всех важных условий договора, который подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное его выполнение, но одна из сторон уклонилась от нотариального заверения такого договора, то суд может признать его действительным (см. ч. 2 ст. 220 ГКУ). И в этом случае дальнейшее нотариальное заверение договора не требуется. Чем можно свободно воспользоваться для уклонения от нотариального заверения и уплаты госпошлины.

В соответствии с Постановлением КМУ № 1692 нотариус обязан прислать информацию о заверенном им договоре налоговому органу по основному местожительству налогоплательщика - арендодателя по форме и способом, установленным этим постановлением. В случае нарушения такой формы или способа нотариус несет ответственность, установленную законом за нарушение порядка или сроков представления налоговой отчетности.

А теперь о некоторой особенности договоров аренды, которая следует из факта его нотариального заверения. Об этом свидетельствует пункт 4 ст. 639 нового Гражданского кодекса: "Если стороны договорились о нотариальном заверении договора, относительно которого законом не требуется нотариальное заверение, такой договор считается заключенным с момента его нотариального заверения".

Государственная пошлина за нотариальное заверение договора аренды
Взимание государственной пошлины в Украине регулируется Декретом КМУ № 7-93, а порядок ее исчисления и уплаты - Инструкцией № 15.

В соответствии со ст. 1 Декрета КМУ № 7-93 плательщиками государственной пошлины на территории Украины являются физические и юридические лица за совершение в их интересах действий и выдачу документов, которые имеют юридическое значение, уполномоченными на то органами.

Перечень наименований документов и действий, за которые уплачивается государственная пошлина, приведен в ст. 2, а размеры ставок государственной пошлины - в ст. 3 Декрета КМУ № 7-93.

Ведь пошлина за нотариальное заверение договора аренды составляет 1% от суммы договора. Причем в соответствии с п. 51 Инструкции № 15 по договорам аренды имущества сумма, с которой исчисляется и уплачивается государственная пошлина, определяется исходя из общей суммы платежей по договору за все время его действия. Если же договор заключен на неопределенный срок, пошлина исчисляется и уплачивается исходя из общей суммы платежей по договору, но не более чем за три года.

А за заверение договоров аренды (субаренды) земельных участков, которые принадлежат по праву собственности физическим лицам, государственная пошлина взимается в размере 0,01% от экспертной денежной оценки земельного участка, проведенного в соответствии с Законом № 1378-IV. В случае отсутствия денежной (экспертной) оценки земель государственная пошлина взимается в размере 1% от суммы договора, но не меньше одного необлагаемого налогом минимума доходов граждан (см. пп. "у" п. 3 ст. 3 Декрета КМУ № 7-93).

Государственная пошлина за заверение дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков взимется в размере 1% от суммы договора, но не меньше одного необлагаемного налогом минимума доходов граждан (см. пп. "д" п. 3 ст. 3 Декрета КМУ № 7-93 и с учетом положения п. 51 Инструкции № 15).

Что касается платы за нотариальное заверение у частного нотариуса, то статьей 31 Закона о нотариате установлено, что частные нотариусы за совершение нотариальных действий взимают плату, размер которой определяется по договоренности между нотариусом и гражданином или юридическим лицом. Кроме того, в соответствии с Указом № 762/98 размер платы, которая взимается за совершение нотариальных действий частными нотариусами, не может быть меньше размера ставок государственной пошлины, которая взимается государственными нотариусами за аналогичные нотариальные действия.

И, что не менее важно знать, государственные нотариусы требуют ее уплату авансом, отдельным платежом, а частные обязаны взимать ее с клиентов в составе платы за свои услуги, в соответствии с названными выше правовыми актами.

Возможно ли отнести сумму уплаченной госпошлины к расходам физлица-предпринимателя или на валовые расходы юрлица?
Сумма уплаченной пошлины за нотариальное заверение относится к валовым расходам на основании пп. 5.2.5 Закона о налоге на прибыль как общегосударственный обязательный платеж. И независимо от того, кто является инициатором такого заверения, закон или одна из сторон договора. Причем плательщик госпошлины определяется по договоренности сторон договора. Чаще всего это наниматель. Но возможен вариант, когда его плательщиками могут быть оба контрагента договора по частичному принципу.

Действие этого пункта распространяется и на физическое лицо - СПД, а это означает, что и они имеют право относить суммы уплаченной госпошлины к своим расходам.

Можно ли избежать нотариального заверения договоров аренды?
Такой вопрос возникал раньше и возникает теперь у сторон договора. Ведь суммы пошлины, которые необходимо уплатить в бюджет, пугают предприимчивых людей своими астрономическими размерами.

Ответ на этот вопрос лежит на поверхности. И договоры, обязательность нотариального удостоверения которых зависит от срока их действия, например, заключаются сроком на 360 дней. И периодически перезаключаются на такой же срок. Но ни в коем случае действующий договор нельзя продлевать. Ведь внесение изменений в действующий договор не прекращает его действия и автоматически вызовет потребность в его нотариальном заверении.

Однако поспешное и систематическое перезаключение договора аренды при отсутствии доверительных отношений между сторонами договора аренды может угрожать им негативными последствиями. В частности, наниматель может получить при заключении нового договора более обременительное для себя условия договора (увеличение арендной платы или иное) или вообще может потерять первоочередное право на его фактическое продление. А наймодатель теряет возможность ремонтировать собственное имущество, сданное в аренду. Ведь нанимателю становится экономически невыгодным вкладывать средства в краткосрочные проекты и т.п.

На практике положительно зарекомендовал себя другой способ, который разрешает не заверять договор аренды у нотариуса и не платить госпошлину. Как я уже упоминал выше, ч. 2 ст. 220 ГКУ разрешает заменить весьма обременительную для сторон госпошлину на значительно меньшие судебные издержки. При этом алгоритм действий следующий. Стороны заключают договор в письменной форме и частично выполняют его. Например, наймодатель передает объект аренды нанимателю в эксплуатацию с оформлением акта приема-передачи или наниматель пересчитывает арендодателю арендную плату за первый срок аренды, или наниматель по договоренности сторон страхует договор аренды и т.п.

Затем наниматель подает иск в суд о признании договора аренды действительным, обосновывая свои действия тем, что наймодатель будто бы отказывается от нотариального заверения договора. Что ставит под угрозу действительность данного договора и права нанимателя. Конечно, предварительно стороны должны детально обсудить и согласовать план своих действий в суде. Чтобы не предположить какой-то вредной для судебного дела погрешности.

Суд удовлетворяет иск и признает договор действительным. Потребность в нотариальном заверении исчезает, и платить непомерную госпошлину не придется.


--------------------------------------------------------------------------------

Нормативная база

1. ГКУ или новый ГК - Гражданский Кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

2. ХКУ - Хозяйственный Кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

3. Закон о налоге с физлиц - Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц" от 22.05.2003 г. № 889-IV.

4. Закон о налоге на прибыль - Закон Украины "О налогообложении прибыли предприятий" от 28.12.1994 г. № 334/ 94-ВР.

5. Закон об аренде земли - Закон Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 г. № 161-XIV.

6. Закон № 1378-IV - Закон Украины "Об оценке земель" от 11.12.2003 г. № 1378-IV.

7. Закон о нотариате - Закон Украины "О нотариате" от 02.09.93 г. № 3425-ХІІ.

8. Указ № 762/98 - Указ Президента Украины "О приведении в порядок взимания платы за совершение нотариальных действий" от 10.07.98 г. № 762/98.

9. Декрет КМУ № 7-93 - Декрет КМУ "О государственной пошлине" от 21.01.1993 г. № 7-93.

10. Постановление КМУ № 1692 - Постановлением КМУ "Об утверждении образца сообщения о нотариальном заверении договора аренды недвижимого имущества" от 29.10.2003 г. № 1692.

11. Инструкция № 20/5 - "Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины", утвержденная приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 г. № 20/5.

12. Инструкция № 15 - "Инструкция о порядке исчисления и взимания государственной пошлины", утвержденная приказом ГГНИ Украины от 22.04.93 г. № 15.

Автор: Леонид Гуйда
http://
dtkt.com.ua/
show/
3cid11271.html

Категория: Личный Блог Консультанта | Просмотров: 6954 | Добавил: HR-U | Рейтинг: 5.0/2
Все матералы пользователя HR-U
Всего комментариев: 2
0
2 dimagromovfoto   (05.11.2009 00:16)
свободно время от времени читаю Ваши материалы и очень нравится комплексный подход к освещаемым вопросам. Поэтому усмотрение было бы очень интересно. Ну да согласно.

0
1 24online   (14.05.2009 00:19)
КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ П О С Т А Н О В А від 29 жовтня 2003 р. N 1692 Київ
Про затвердження зразка повідомлення про нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна.

Відповідно до підпункту 9.1.4 пункту 9.1 статті 9 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" ( 889-15 ) Кабінет Міністрів України п о с т а н о в л я є:
1. Затвердити зразок повідомлення про нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна, що додається.
2. Установити, що повідомлення про нотаріальне посвідчення договорів оренди нерухомого майна надсилаються державними та приватними нотаріусами до податкових органів за місцем проживання платників податків (орендодавців) у день посвідчення таких договорів.
3. Ця постанова набирає чинності з 1 січня 2004 року.
Прем'єр-міністр України В.ЯНУКОВИЧ
Інд. 31
ЗАТВЕРДЖЕНО постановою Кабінету Міністрів України від 29 жовтня 2003 р. N 1692
Зразок _________________________________ (назва податкового органу)
ПОВІДОМЛЕННЯ про нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна
Орендодавець _____________________________________________________ (прізвище, ім'я та по батькові, місце проживання,
__________________________________________________________________ ідентифікаційний номер згідно з
__________________________________________________________________ Державним реєстром фізичних осіб - платників податків та інших
__________________________________________________________________ обов'язкових платежів)
Орендар __________________________________________________________ (прізвище, ім'я та по батькові, місце проживання,
__________________________________________________________________ ідентифікаційний номер згідно з
__________________________________________________________________ Державним реєстром фізичних осіб - платників податків та інших
__________________________________________________________________ обов'язкових платежів)
Загальна характеристика нерухомого майна (назва об'єкта, площа, місцезнаходження) _________________________________________
__________________________________________________________________
Сума орендної плати згідно з договором ___________________________
Мінімальна сума орендного платежу (за 1 квадратний метр загальної площі)* ________________________________________________
__________________________________________________________________
Грошова оцінка нерухомого майна* _________________________________
Строк дії договору "_____"________________ 200___ р.
Дата посвідчення договору "_____"______________ 200___ р.
Номер запису в реєстрі нотаріальних дій ___________
МП __________________ ___________________________ (підпис нотаріуса) (ініціали та прізвище)
"_____"_____________ 200___ р.
_______________ * У разі коли це передбачено умовами договору.

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Топ новостей
Обменяем Ваши Яндекс Деньги на гривны по курсу НБУ (вывести наличкой или на карту ПриватБанка ЯД в Украине)

Администрация проекта "24 ОК" предлагает обменять Ваши ЯндексДеньги или Вэбмани на гривны в Украине по курсу Национального Банка Украины + 5 % комиссии за транзакцию. Детали в аське - 263818442

С уважением к Вам,
администрация 24 ОК



Поиск

Календарь
«  Май 2009  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031

Архив записей

Друзья сайта


Copyright 24 Онлайн Консультант © 2014
Сайт управляется системой uCoz